Ich wollte Sie ja an meiner eigenen digitalen Entwicklung teilhaben lassen. Also: In Sachen Blockchain habe ich viel dazugelernt. Kalauer gefällig? Blockchain ist, wenn der Auftraggeber seinen Berater mit der selbstgeschaffenen Kryptowährung bezahlt. Das ist mir jedenfalls kürzlich passiert. Etwas gewöhnungsbedürftig, aber, mein Gott, learning by doing. Jedenfalls kommt man bei solcherart wie selbstverständlich vorgetragenen Angeboten mächtig ins Nachdenken. Weitere Erkenntnisse: Hier entsteht etwas, was die Welt (auch die Immobilienwelt) vielleicht nicht unbedingt besser, aber jedenfalls einfacher und ziemlich viel schneller macht. Es verbindet sich Faszination mit Grausen…

Auslöser dieser Ahnung war ein IBREA-Meet up in Berlin in den Räumlichkeiten von Immoscout. Wenn man spotten wollte, könnte man sagen, die Verfassung von Immoscout ist derzeit auch an der Temperatur der Getränke ablesbar. Aber lassen wir dass.

Es wurde bekanntgegeben die vor kurzem erfolgte Gründung des Bundesverbandes Blockchain. Das ist gut, weil die Blockchain sich in ihren Finanzanwendungen tatsächlich im regulierungsnahen Umfeld bewegt und es früher oder später mit BMF, Bafin und Co. zu tun bekommen wird. Nunmehr gibt es also den Bundesverband Blockchain und für das spezielle Immobilienthema die IBREA mit ihren regionalen Ausprägungen und damit für die Real Estate Blockchain-Start Ups (laut IBREA-Vertreter Achim Jedelsky erst rund 20 weltweit) die Frage, welcher Organisation sie sich denn anschließen wollten. Zumal mit der GPTI noch eine weitere Plattform besteht, in der sich PropTech-Unternehmen versammeln können. Hoffentlich gibt es nicht bald mehr Verbände als Start-Ups…

Dann stellte sich Brickblock vor. Brickblock funktioniert – etwas untechnisch – wie folgt: Über den Brickblock-Marktplatz (Sitz in Gibraltar, was in Blockchain-Zeiten nicht ganz unwichtig ist) werden gegen die Ausgabe von Tokens – wem dieser Begriff noch nicht geläufig ist, sollte ihn sich merken – Gelder von Investoren eingesammelt. Die Gelder werden in deutsche Immobilien, genauer in deutsche indirekte Immobilienanlagen (somit eigentlich Wertpapiere bzw. Finanzinstrumente) investiert, die als Sicherheit für die Einlagen der Investoren hinterlegt werden. Verkaufsargument von brickblock: Auf diese Weise werde internationalen Investoren ermöglicht, auch kleinere Beträge in deutsche Immobilienwerte zu investieren. Über die Brickblock-Plattform können die Tokens dann gehandelt werden.

Die Sorge von Brickblock um das Wohlergehen ausländischer Investoren, denen Investitionen in deutsche Immobilienwerte zu schwierig sind, ist rührend. Man kann sich allerdings des Verdachts nicht ganz erwehren, dass der eigentlich Pfiff des Geschäftsmodels eher auf der anderen Seite der Kryptowährungs-Medaille liegt: Mit den Immobilienanlagen erhalten Brickblock-Tokens eine Art „underlying“, das zumindest eine Orientierung für die Tokenbewertung gibt. Diese Anbindung an real assets dürfte eine wesentlicher Vorteil im Wettbewerb mit anderen Kryptowährungen darstellen, die ja bekanntermaßen unter erheblicher Volatilität leiden. Mit dem Immobilienmarkt hat sich Brickblock ja vermutlich nicht ohne Grund das am weitesten verbreitete und mit einem Gesamtwert (Deutschland) von 13 Bill. € das größte real Asset ausgesucht. Das moderne Geld hatte mit Gold ja einen ähnlichen Start, bevor die Geldmenge und damit sein Wert an die Wirtschaftsleistung des Emittenten angebunden wurde. Man darf annehmen, dass andere Kryptowährungen ähnliche Wege gehen werden.

So weit, so gut. Alle Konsequenzen der Tokenisierung von realen Werten lassen sich vermutlich gar nicht auf einmal erfassen. Folgende Überlegungen aus der Immobilienperspektive:

(1) Sicher kann man sich fragen, warum internationale Anleger ihr Geld nicht unmittelbar in deutsche Immobilienanlageprodukte investieren können. Das können sie natürlich auch. Und doch lösen die Tokens eine ganze Reihe von Fragen, die sich ansonsten mit indirekten Immobilienanlagen, insbesondere den (ansonsten wenig geläufigen) Sondervermögen ihrer Regulierung und ihrer Handelbarkeit stellen, mir nichts dir nichts auf. Tokens und was sie repräsentieren sind ohne Weiteres und sehr, sehr schnell über die Blockchain (peer to peer, wie es so schön heißt) handelbar. Dazu in beliebiger Größenordnung und Stückelung. Die Gemengelage von Investment Manager, Depotbank und Anleger muss gar nicht erst verstanden werden. Und Regulierungsthemen sind weitgehend nicht-existent. Tokenemissionen scheinen sich derzeit noch der Behandlung als Wertpapiere zu entziehen, auch wenn sich mit den sog. White Papers eine Art Offering Memorandum etabliert. Brickblock wird in Gibraltar offenbar als Maklerplattform erfasst und dürfte sich damit der Regulierung weitgehend entziehen.

(2) Die deutsche Fondsbranche hat sich gegen das Schweizer Modell, d.h. eine zwangsweise Börsennotierung von Investment-Zertifikaten bisher erfolgreich zur Wehr gesetzt. Bis heute gibt es keinen regelmäßigen Börsenhandel von Investmentanteilen, sondern lediglich die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen durch die Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) selbst. Das hat eine mühselige Neuregulierung ausgelöst, um die damit verbundenen Liquiditätsrisiken zu reduzieren. Umfangreiche Gutachten wurden geschrieben, um dazulegen, warum das Schweizer Modell in Deutschland nicht funktionieren könne und eine Börsennotierung nicht notwendig ist. Am Ende hat sich der Gesetzgeber dem Willen der Fondsbranche gebeugt.

Die Tokenisierung von Immobilien-Investmentanteilen dürfte nun für die Entstehung eines Zweitmarkts auch ohne regulatorischen Zwang sorgen. Zwar werden nicht Anteilsscheine gehandelt, sondern Tokens, doch das ist am Ende gleichgültig. Sollte es einmal vollständig „tokenisierte“ Immobilien-Investmentvermögen geben, ist das Liquiditätsproblem jedenfalls genauso gelöst wie das Fungibilitätsproblem.

(3) Noch nicht ganz überschaubar in seinen Folgen ist der Umstand, dass die Tokenisierung von den KVG nicht kontrolliert und von der BAFin (und soweit erkennbar auch nicht von anderen nationalen oder internationalen Finanzaufsichtsbehörden) auch bisher nicht reguliert wird. Anders als Investmentzertifikate können Tokens an jedem beliebigen Ort der Welt gehandelt werden. Regulierungsarbitrage kann daher in einem bisher unbekannten Maße stattfinden.

(4) Ob sich Token-Plattformen wie Brickblock in Zukunft noch um die Unterscheidung von Publikums- und Spezialfonds scheren werden? Und professionelle Anleger von Amateuren unterscheidet? Über die Tokenisierung kann aus jedem Spezialfonds ein Publikumsprodukt werden. Und Token-Plattformen werden sich im Zweifel diejenige Jurisdiktion aussuchen, die indirekte Immobilienanlagen nicht so engmaschig regulieren wie Deutschland und Europa. Fragen über Fragen.

Mit einem Schuss Alarmismus könnte man sagen, hier wird eine Büchse der Pandora geöffnet. Eigentlich müsste man, solange die Risiken der Tokenisierung nicht vollständig überschaubar sind, zur Vorsicht mahnen. Stoppen kann man die Sache allerdings nicht. Wenn es Brickblock nicht tut, tut es jemand Anderes. Schon jetzt ist Brickblock nicht mehr alleine auf dem Markt. Auch andere Crowdinvesting-Plattformen wollen und werden ihr Geschäftsmodell auf die Blockchain umstellen.

Liebe KVG-Manager, seht die Zeichen an der Wand. Die Zeiten der braven Ausgabe und Rücknahme von Anteilen an Immobilien-Sondervermögen nähern sich dem Ende. Anteilsscheine werden bald nicht mehr der Fungibilisierung eines nicht-fungiblen Assets dienen, sondern lediglich als Sicherheit für die Tokens als ultimativ fungibles Instrument. Tokens können mit einer Geschwindigkeit gehandelt werden, die Investment-Zertifikaten bisher nicht möglich ist. Gut oder schlecht? Man weiß es nicht, aber es wird so kommen. Ich bin gespannt, wie es weitergeht – und halte Sie auf dem Laufenden.

Block Chain: Die Tokenisierung der Welt

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