Das schöne an der gif ist ja immer, dass die Herrschaften ihr Handwerk verstehen. Das ließ sich auch auf dem gut besuchten Forum  „Startups, PropTechs und FinTechs auf dem Büroimmobilienmarkt“ am 20. April in Berlin beobachten. Gut besucht vorwiegend von Teilnehmern aus der Immobilienwirtschaft. Die Tech-Szene war nur spärlich vertreten. Macht aber nichts, wie sich herausstellte. Denn die gif hat es mit ihrem Thema und einer Reihe guter Referenten verstanden, das Interesse nicht nur auf Auswirkungen der Start Up-Szene auf die Büroimmobilienmärkte zu richten, sondern auf die Spezies Jungunternehmen und ihre Arbeitswelt insgesamt. Hinter dem scheinbar etwas drögen Markt- und Flächenthema versteckte sich natürlich etwas ganz Anderes. Aber wer weiß, wie viele old school – Immobilisten den Weg in das wunderbar abgeranzt – szenige Loft in Berlins Mitte gefunden hätten, wenn es tatsächlich nur um Prop-oder andere Techs gegangen wäre? Doch das Marktthema war keineswegs nur Feigenblatt, um die altgedienten gif-Mitglieder zu mobilisieren, sondern hatte seine eigene Spannung. Dazu gleich.

Anfangs wurde ordentlich Balsam auf die geschundene Berliner Wirtschaftsseele gestrichen. Unwidersprochen und mit vielen Zahlen unterlegt darf sich Berlin mit großem Abstand vor den ansonsten ja sehr selbstbewussten anderen deutschen Großstädten als stärkster Start-Up Standort brüsten. Der Berlin Partner-Vertreter platzte so vor Stolz auf Berlin (30 Mitarbeiter für die Start Up-Betreuung!), dass einem die symphatische Vertreterin von Hamburg Start Ups, Sina Gritzuhn, schon fast leid tun musste. Die bemühte sich redlich, die Vorteile von Hamburg herauszustellen, musste aber auch einräumen, dass Berlin in einer anderen Liga spielt. Und Thomas Beyerle musste dann schon über den BER kalauern, um das Lobgehudel in Grenzen zu halten. Allerdings wurde im Nebensatz auch eingeräumt, dass viele Berliner Start-Ups – und das gilt auch für die PropTechs – den Beweis erst noch antreten müssen, dass ihre Geschäftsmodelle funktionieren.

Mit dem Vortrag von Prof. Wiegand von der TU Wien gelangte die Diskussion auf einem ersten, bereits recht interessanten Weg. Welche Art von Immobilien wollen Start-Ups eigentlich? Zu viel der Ehre, könnte man meinen, in Anbetracht des trotz allem noch durchaus überschaubaren Flächenbedarfs. In Berlin belegen Start-Ups nach Auskunft der Berliner  Volksbank derzeit rd. 120.000 qm Bürofläche, und es ist nicht ganz klar, ob darin die 40.000 qm von Zalando bereits enthalten sind; in jedem Fall im Verhältnis zur gesamten Bürofläche Berlins noch ein überschaubarer Markt. Und vielleicht sogar keine längere Diskussion wert, wenn, ja wenn die Start-Ups und die jungen Leute, die darin arbeiten, nicht bestimmte Trends in der Flächennachfrage verkörpern, die sich möglicherweise verallgemeinern lassen. Corporate Real Estate-Unternehmen z.B., die auch gerne ein wenig mehr Service hätten. Denn eins wurde rasch klar. Trotz schmalen Budgets, die Herr- und Damenschaften sind recht anspruchsvoll. Zentral sollte es sein und am besten ein „Ökosystem“ bestehend aus anderen hilfreichen Geistern aufweisen, in dem das Jungunternehmen wachsen und gedeihen kann. Cool darf es auch gerne sein. Nix Garage, wie im Mutterland der Technologieunternehmen. Wenn es keine innerstädtischen Ökosyteme gibt, dann möge die Immobilienwirtschaft bitte Start-Up Campi an anderer Stelle errichten, in denen sich leben und arbeiten lässt. Und ein wenig mehr Flexibilität was Flächen und Mietzeiten betrifft, ist eigentlich auch ganz schön. Alles in allem eine ganz ordentliche Herausforderung für Old-School Vermieter. Es zeigt sich allerdings auch, dass mit zunehmender Reife das Bedürfnis nach Ökosystemen nachlässt und andere, konventionellere Bedürfnisse stärker werden. Je älter Start-Ups werden, desto „konventioneller“ die Mietverhältnisse – wie im richtigen Leben.

Trotzdem, die Szene beansprucht ein sehr differenziertes Angebot an Flächen: Angefangen vom Arbeitsplatz im Co-Working Space, über Gemeinschaftsflächen im Accelerator und schließlich ersten Kurzanmietungen für ein evt. schnell wachsendes Unternehmen. Das alles neben dem Aufbau eines Produkt und Unternehmens zu managen, ist für Mieter wie Vermieter von Flächen nicht leicht. Es zeigt aber auch, wie wesentlich das Flächenangebot für die Entwicklung einer Start Up-Szene ist.

Der zweite spannende Diskussionsfaden entspann sich beim Vortrag von Alexander Ubach-Utermöhl von blackprint partners, der kurz und knackig mit einigen Beispielen deutlich machte, welchen Sprengstoff manche Geschäftsmodelle der PropTechs für die etablierte Immobilienbranche bergen. Wenn die old boys nicht aufpassen, wird das Geld nämlich bald nicht mehr von Eigentümern einer Immobilie verdient, sondern von Plattformen wie Co-Working Spaces, die günstig anmieten und teuer weiter vermieten, weil sie das Risiko der Flexibilität in Kauf zu nehmen bereit sind. Und sich zwischen Eigentümer und Nutzer schieben und damit Kundenbedürfnisse schneller erkennen. Wie man hört, sind Co-Working Unternehmen als Mieter mittlerweile so begehrt, dass Vermieter sogar die weitervermietete Technik zur Verfügung stellen… Dass Plattformen als Intermediäre zwischen Angebot und Nachfrage zunehmend das große Geld verdienen, ist eigentlich nicht mehr neu. Und es ist keineswegs gottgegeben. Nur müssen die Vermieter (und vor allem auch die Banken) eben ein wenig fixer und flexibler werden, um der anspruchsvollen Klientel in Zukunft selber das Geld aus der Tasche zu ziehen. Sonst kann es sein, dass sie trotz des hohen finanziellen Einsatzes nur noch eine sehr bescheidene Rendite erwirtschaften und andere den Reibach machen.

Damit war man dann endgültig weg von der Büroflächendiskussion und bei den PropTechs als Unternehmen. Carolin Röber von W & W digital erläuterte flott das Geschäftsmodell von etventure (Mensch trifft Roboter). Die angeblich radikal nutzerzentrierte Innovation in der Immobilienbewertung mit der wohl auch unterbeschäftigte Wüstenrot-Bewerter ausgelastet werden, sorgte für eine lebhafte Diskussion, wie immer, wenn es um Transaktionsdaten ging. Wer davon viele hat, ist immer begehrter Gesprächspartner. Nun müssen also auch die Bewerter sich der digitalen Konkurrenz stellen. Symphatisch immerhin, dass Frau Röber gar nicht erst versuchte, dem geneigten Publikum weiszumachen, dass Bewertung am Ende nur noch mit einem Algorithmus erledigt werden kann.

Den Abschluss machte Grenzgänger Rolf Elgeti, der in gewohnter Weise gegen den Strich bürstete und einiges Wasser in den Fin- und PropTech-Hype goss. Aber auch er räumte ein, dass einige Geschäftsmodelle durchaus aussichtsreich seien, auch wenn die Zeit der Einhörner aus seiner Sicht vorbei ist. Ein wenig mehr Nüchternheit kann nicht schaden, denn wenn zu viele Neugründungen wieder verschwinden, wäre es auch schade. Nicht nur für die Investoren, sondern auch für die Immobilienbranche, die den Techis schon jetzt angenehm frischen Wind verdankt.

 

gif Forum: PropTechs im Fokus

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