Die Frage, welche Konsequenzen die „Digitalisierung“ für die Immobilienwirtschaft hat, ist bisher natürlich noch nicht annähernd beantwortet. Die These, durch irgendwelche disruptiven Innovationen würden ganze Geschäftsmodelle und entsprechend viele Unternehmen ausradiert, wird bisher noch von vielen für zu steil gehalten.

Eine Ahnung davon, was passieren wird, bekommt man, wenn man sich die Entwicklung im Maklergeschäft anschaut. Dort ist der Innovationsdruck bisher am Sichtbarsten, bei den Wohnungsmaklern noch verstärkt durch das Bestellerprinzip. Also interessantes Anschauungsmaterial.  Wie vor einiger Zeit geschildert bewegt sich die Diskussion zwischen „wir [Plattformen, Anm. d. Verf.] revolutionieren den Immobilienmarkt“ und „unsere Dienstleistung ist nicht durch Algorithmen ersetzbar“. Aber welche Dienstleistung eigentlich? Die ursprüngliche Maklerleistung – die Verbindung von Angebot und Nachfrage durch den Nachweis entsprechender Immobilien – ist tatsächlich längst digitalisiert. Im Wohnungsbereich schon lange, mittlerweile aber auch im Gewerbeimmobilienbereich. Tatsächlich wird mit dem schlichten Nachweis auch kaum noch Geld  verdient. Im Gegenteil, die Makler bezahlen teilweise eine Menge Geld dafür, ihre Immobilien auf dem Plattformen der Immobilienscout24s, Immowelts und Immonets dieser Welt unterzubringen. Das Geld wird mit anderen Leistungen verdient: Bewertung, Transaktionsbegleitung, ggf. Umzugsorganisation wie Makler Dahler von Dahler & Company in der Welt vom 14.12.2015 („Warum immer mehr Makler ins Netz gehen“) freimütig einräumt. Die Größeren wissen zudem noch etwas mit den Datenbeständen, die sie gesammelt haben, anzufangen. Transparenz ist deswegen für Makler auch nicht unbedingt positiv konnotiert. Aber das ist ein anderes Thema.

Das ist es also. Das bisherige Geschäftsmodell, das von der Vermittlung ausgehend, aus zahlreichen weiteren einzelnen Dienstleistungen besteht (nun ja, sagen wir bei den besser aufgestellten Häusern…), wird durch die Digitalisierung in seine Einzelteile zerlegt. Das Kerngeschäft Vermittlung ist digitalisiert und praktisch kostenfrei, darüber hinaus agiert der „Makler“ als allgemeiner Immobiliendienstleister. Die Prognose lautet: Auch alle anderen Leistungen, die digitalisiert werden können, werden digitalisiert. Die Kernbereich der Maklerwertschöpfung, die Vermittlung, wird mehr oder weniger kostenfrei zu haben sein. Leichtes Geld gibt es damit in der Breite nicht mehr zu verdienen. Das gilt übrigens für alte wie junge Unternehmen in gleicher Weise. Wie schon festgestellt: auch die Start-ups haben das mittlerweile verstanden, denken über zusätzliche Leistungen nach – und werden damit zu ganz normalen Immobiliendienstleistern mit etwas mehr Einsatz von Technologie.

Etwas pathetisch könnte man formulieren: Über dem in Einzelteile zerlegten Maklerbusiness kreisen bereits die Geier. Die Anpassungsfähigen werden sich, unter Einsatz entsprechender Technologie, aber auch in Konkurrenz zu anderen Dienstleistern weiter entwickeln und die Überreste des alten Geschäftsmodells neu zusammen setzen. Ist das schlimm? Nö, wohl nicht. Vielleicht verschwindet die ein oder andere unangenehme Begleiterscheinung des Berufsstandes ja gleich mit. Kein Grund zum Pessimismus also.

Exemplarisch: Die Zerlegung des Maklergeschäfts

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